Ипотечная страховка и добровольная — не одно и то же, хотя внешне могут выглядеть похоже. Банки выдвигают жесткие требования к покрытию, выгодоприобретателям, срокам. Полис, который устроит вас для свободной квартиры, могут не принять для ипотечной. Чтобы разобраться в отличиях и не переплатить за ненужное или не получить отказ банка, полезно изучить рекомендации по страховке недвижимости — это поможет оформить полис правильно с первого раза.
Требования банка при ипотечном страховании
Банк защищает свои интересы как залогодержатель. Требования строже, чем при добровольном страховании.
Обязательное покрытие от банка: конструктив — стены, перекрытия, окна, двери; отделка — если ремонт уже сделан и учтен в оценке залога; страхование от основных рисков — пожар, залив, стихийные бедствия, взрыв газа.
Выгодоприобретатель — банк. При наступлении страхового случая деньги получает не заемщик, а кредитор. Банк погашает долг, остаток возвращает вам. Без вас как выгодоприобретателя полис не подойдет.
Страховая сумма не ниже остатка долга. Банк требует, чтобы покрытие соответствовало задолженности. Взяли 5 миллионов, через год осталось 4,5 — страховка должна быть минимум на эту сумму. Занизите — полис не примут.
Срок действия совпадает с ипотекой. Продлевать нужно ежегодно до полного погашения кредита. Забыли продлить — банк оформит страховку сам и включит стоимость в платежи по повышенному тарифу.
Что можно и нельзя убрать из ипотечного полиса
При добровольном страховании вы сами решаете, что включить. С ипотекой выбор ограничен требованиями банка.
Нельзя убрать: конструктив и отделку — это предмет залога; пожар, залив, взрыв — базовые риски; выгодоприобретателя-банка — иначе полис не примут.
Можно убрать или не включать: имущество — мебель и технику банк обычно не требует страховать; гражданскую ответственность — это ваш интерес, не банка; некоторые стихийные риски — если банк не настаивает конкретно.
Можно добавить для себя: имущество — защитите свои вещи; ответственность перед соседями — если залили, компенсирует страховая, а не вы; дополнительные риски — кража, вандализм.
Сравнить программы для ипотечного жилья можно на маркетплейсе Финуслуги. Там есть фильтр по требованиям банков и видно, какие полисы точно примут.
Почему обычный полис может не подойти
Два полиса с одинаковым названием могут иметь разные условия. Банк проверяет детали.
Выгодоприобретатель не указан или указан неправильно. Должно быть: «Банк N в пределах невыплаченной суммы кредита, остальное — заемщик». Просто «заемщик» — не подойдет.
Страховая сумма меньше остатка долга. Взяли кредит на 6 миллионов, застраховали на 4 — банк не примет. Нужно минимум 6 или чуть больше с учетом процентов.
Франшиза слишком высокая. Некоторые банки запрещают франшизу больше определенной суммы — обычно не выше 1–3 % от страховой суммы. Поставили 100 тысяч при страховке на 3 миллиона — могут отказать.
Не все обязательные риски включены. Банк требует пожар, залив, стихию, взрыв — в вашем полисе нет стихийных рисков. Не подойдет, даже если все остальное в порядке.
Страховая компания не аккредитована банком. Многие банки работают только с проверенными страховщиками. Купили полис в неаккредитованной компании — придется переоформлять.
Перед покупкой запросите в банке список требований к страховке и аккредитованных страховых. Это сэкономит время и деньги.
Можно ли сэкономить на ипотечной страховке
Банки не запрещают искать выгодные условия — главное, чтобы требования соблюдались.
Выбирайте страховую сами. Банк предложит своего партнера, часто по завышенному тарифу. Вы вправе купить полис в любой аккредитованной компании. Разница может быть 30–50 %.
Застраховывайте только обязательное. Имущество, ответственность, жизнь заемщика — добровольно. Банк не вправе требовать, хотя может предлагать и давать скидку по ставке за комплексную страховку. Считайте, что выгоднее: снижение ставки или экономия на полисе.
Используйте франшизу в пределах допустимого. Если банк разрешает франшизу до 50 тысяч — используйте. Это снизит стоимость на 15–20 %. Мелкий ущерб оплатите сами, крупный покроет страховая.
Пересматривайте сумму при продлении. Остаток долга уменьшается — можно снижать страховую сумму. Было 5 миллионов, осталось 3 — перестрахуйте на 3. Полис станет дешевле.
Не экономьте на надежности страховой компании. Дешевый полис от сомнительного страховщика может не сработать при выплате, и банк потребует срочно переоформить на свою компанию за ваш счет.